Reglement de copropriété : changement d'usage ou d'affectation d'un appartement et destination de l'immeuble : Faut - il une autorisation des autres copropriétaires ?

Vous avez un appartement à usage d'habiation et vous vous interrogez sur la possibilité d'exercer une activité profesionnelle ou commerciale dans votre appartement. Vous avez entendu parler de changement d'usage d'un lot de copropriété ou changement d'affectation laquelle doit coincider avec la destination de l'immeuble. Que signifie ces notions ? Faut il de surcroit un accord des autres copropriétaires pour procéder à ce changement d'usage du lot de copropriété ? Christelle GERIN EPELY notaire à ECULLY à proximité de LYON dans le RHONE est en mesure de vous renseigner sur ces notions complexes.

A titre liminaire, on rappellera que l’article 8 de la loi n°65-557 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que «Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation».

En outre, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 proclame la liberté d’agir de tout copropriétaire, notamment le droit d’user et de jouir des parties privatives affectées à son lot et des parties communes, sous la réserve de ne porter ni atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble est par conséquent une notion centrale qui constitue la principale réserve affectant le droit de propriété d’un copropriétaire et qui se définit comme l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses, des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble. 

Il est d’usage que le règlement de copropriété fixe dès l’origine la destination de l’immeuble au sein de clauses dites d’habitation bourgeoise exclusive ou d’habitation bourgeoise simple.

Lorsque le règlement de copropriété fait référence à une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, sont prohibées l’exercice de toutes professions même libérales. Au contraire la clause d’occupation simplement bourgeoise permet l’exercice de professions libérales à l’exclusion de toute activité commerciale.

Souvent, la difficulté provient de l’imprécision de la rédaction du règlement de copropriété. C’est donc au cas par cas qu’il conviendra d’apprécier la conformité de la transformation en cause à la destination de l’immeuble.

En outre, on rappellera que la jurisprudence admet que des clauses d’un règlement limitent ou interdisent l’exercice de certaines activités, lorsqu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble. En revanche, l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que toute clause du règlement qui restreindrait les droits des copropriétaires sur leur lot sans que cette restriction ne soit justifiée par la destination de l'immeuble devrait être réputée non écrite. Néanmoins, indépendamment de la validité ou non de la clause dont s’agit, on relèvera que « les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge » ou retirées du règlement. En outre, la validité de telles clauses s’appréciera strictement par les juges du fonds et en fonction des circonstances de l’espèce.

Les juridictions civiles estiment en effet qu'on ne peut s'opposer à un changement d'affectation en invoquant la «destination contractuelle du lot» ou le «caractère contractuel obligatoire» de son affectation. En effet, la désignation de la nature des lots dans l'EDD, simple document de publicité foncière dépourvu de nature contractuelle (quand bien même serait-il inclus dans le règlement de copropriété), ne confère pas à cette désignation un caractère contractuel.

Ainsi, lorsqu’il est envisagé le changement d’affectation d’un lot de copropriété, il convient avant toute chose de déterminer si cette affectation est conforme ou non à la destination de l’immeuble :

- Soit la nouvelle affectation est conforme à la destination de l’immeuble et ne suppose dans ce cas aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, 

- Soit la nouvelle affectation n'est pas conforme à la destination de l’immeuble, et il est alors nécessaire de procéder à une modification du règlement de copropriété, en principe, à l'unanimité.

Pour toutes explications complémentaires, n'hésiter pas à contacter Christelle GERIN EPELY notaire à ECULLY à proximité de LYON dans le RHONE