Promesse de Vente et délai d'option expiré : condition de la prorogation de la promesse ? Accord exprès ou tacite ? Quid d'un avenant à la promesse unilatérale de vente?

Vous avez signé une promesse de vente et le délai pour lever l'option  est sur le point d'être écoulé. Vous nous demandez si la prorogation d’une promesse unilatérale de vente peut intervenir sous la forme d'un avenant ? dans l'affirmative : faut il un accord expres des parties c'est - à - dire obligatoirement un écrit ou un accord tacite peut il être envisagé ?  Dans l’affirmative quelle doit être l’attitude à tenir au regard des dispositions de l’article L. 271-1 du CCH. Vous vous interrogez par ailleurs sur la nécessité d’enregistrer un avenant de prorogation établi sous seing privé.

1. Prorogation tacite d’une promesse unilatérale de vente ?

Lorsque le droit d’option d’une promesse unilatérale de vente est enfermé dans un délai précis, la date ultime s’analyse en un terme extinctif : faute de levée d’option dans le délai, la promesse devient automatiquement caduque à l’expiration de celui-ci.

Conventionnellement, les parties peuvent parfaitement convenir de proroger le délai de levée d’option, l’article 1213 du Code civil impose seulement que l’accord de prorogation intervienne avant expiration du délai initial. 

Le texte n’impose aucun formalisme pour convenir de la prorogation d’un contrat. Sauf disposition spéciale une prorogation peut donc être expresse ou tacite. Dans cette dernière hypothèse, la prorogation doit en revanche être non équivoque : le comportement des contractants doit caractériser une volonté claire de proroger le contrat. En matière de promesse unilatérale de vente, la Cour de cassation a formellement admis la validité d’une prorogation tacite.

En l’absence d’écrit, la difficulté peut consister à faire la preuve d’une telle prorogation, lorsque les parties, après expiration du délai initial, ne s’accordent pas sur l’existence ou non d’une prorogation qui serait tacitement intervenue.

Attention : s’il n’est fait aucune référence à la validité d’une prorogation tacite dans la promesse unilatérale de vente, et qu’il n’est pas en outre précisé que l’acte définitif de vente constitue la modalité de levée d’option de ladite promesse, l’acquéreur pourrait ultérieurement, dans un cadre contentieux et s’il y a intérêt, arguer de ce que l’acte authentique de vente n’a été précédé d’aucun avant-contrat (la promesse étant caduque) et qu’il aurait donc dû bénéficier d’un délai de réflexion de dix jours. L’acte définitif encourrait alors une nullité.

2. Enregistrement d’un avenant de prorogation sous seing privé ?

L'article 1589-2 du Code civil (ancien article 1840 du CGI) soumet à l'exigence d'enregistrement la promesse unilatérale sous signature privée portant sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit au bail ou un titre des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du CGI.

Toutefois, l'avenant est exclu de cette formalité.

Cette solution est bien entendu tout autre si sous couvert d’un document qualifié d’avenant, les parties modifient les éléments essentiels de leur convention initiale (à savoir l’objet vendu, et le prix). Dans une telle hypothèse, nonobstant la qualification retenue par les parties, la formalité de l’enregistrement s’impose car c’est bien une nouvelle promesse qui est alors conclue.