Comment minorer une plus -value immobilière ?

Vous souhaitez vendre un bien immobilier et vous vous posez la question de savoir comment se calcule une plus value -immobilière, votre objectif étant de savoir comment la minorer ? Maître Christelle GERIN -EPELY Notaire à ECULLY TECHLID répond à l'ensemble de vos intérrogations à l'effet d'optimiser votre transaction.

Calcul de la plus-value

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition. Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).

I - Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires et autres que votre notaire vous détaillera à l’effet de réduire le montant de la plus -value)
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

II- Prix d'acquisition

Bien acquis à titre onéreux

En cas de bien acquis à titre onéreux, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.
Il peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs que votre notaire vous détaillera à l’effet de réduire le montant de la plus -value :
• Charges et indemnités versées au vendeur lors de l'achat
• Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat
• Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat
• Frais de voirie, réseaux et distributions (frais de d'aménagement pour lotissement par exemple).

III - Abattement

Cas général

La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.
Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

l'abattement pour la vente d'un bien immobilier
Durée de détention Taux d'abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l'impôt sur le revenu Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6e à la 21e année 6 % 1,65 %
22e année révolue 4 % 1,6 %
Au delà de la 22e année Exonération 9 %
Au delà de la 30e année Exonération Exonération

Abattement exceptionnel en zones tendues

Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique en zones A ou A bis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions. La cession doit en outre être précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique, signée et ayant acquis date certaine entre le 1erjanvier 2018 et le 31 décembre 2020.
L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la valeur de la plus-value nette de l'abattement pour durée de détention. Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.
L'abattement ne s'applique pas aux plus-values résultant de cessions réalisées au profit :
• de la personne vivant en couple avec le vendeur,
• d'un ascendant ou descendant,
• d'un ascendant ou descendant de la personne vivant en couple avec le vendeur,
• d'une personne morale dont le vendeur ou la personne avec qui il vit en couple est associé ou le devient à l'occasion de cette cession,
• d'une personne morale dont de l'ascendant ou descendant de la personne avec qui le vendeur vit en couple est associé ou le devient à l'occasion de cette cession.
À savoir :
Les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans à compter de la date d'acquisition.

La matière reste complexe et doit être en permanence actualisée. A l'effet d'optimiser votre transaction, l'office de Maître Christelle GERIN - EPELY, Notaire à ECULLY TECHLID est à votre entière disposition pour tout complément d'information dont vous pourriez avoir besoin.