Appartement en indivision et procédure de divorce ?

Vous êtes mariés sous le régime de la communauté légale et vous souhaitez divorcer par consentement mutuel. Vous envisagez de procéder à la liquidation de la communauté de biens existant entre  vous et d’établir une convention d’indivision portant sur un bien immobilier commun que vous ne souhaitez pas à vendre actuellement.

En l’état de ces faits, vous souhaitez savoir si, lors de la vente du bien, il est nécessaire de faire un acte de partage du prix? et  si le droit de partage est dû lors de la vente ? 

D'abord, il convient de s'interroger sur le fait de savoir si le divorce par consentement mutuel permet-il le maintien en indivision ?

Ce cas de divorce amiable est prévu à l’article 230 du Code civil et « peut être demandé conjointement par les époux lorsqu'ils s'entendent sur la rupture du mariage et ses effets en soumettant à l'approbation du juge une convention réglant les conséquences du divorce ».

Contrairement aux autres cas de divorce dans lesquels l’adoption d’une convention entre époux est facultative, en matière de divorce par consentement mutuel, l’établissement de la convention est obligatoire.

La convention de divorce par consentement mutuel doit comporter, à peine d'irrecevabilité, un état liquidatif du régime matrimonial ou la déclaration selon laquelle il n'y a pas lieu à liquider.

Rappelons que les époux doivent établir une telle convention quel que soit leur régime matrimonial.

Le maintien dans l’indivision est donc contraire aux textes et à l’esprit de la procédure de divorce par consentement mutuel, qui est de procéder au règlement des conséquences du divorce à l’occasion de la procédure de divorce, afin d’éviter ou tout au moins de limiter toute source de conflit postérieurement au divorce

Toutefois, une convention d’indivision est tolérée en pratique dans la mesure où une indivision temporaire est de nature à préserver les intérêts des conjoints et des enfants.

Il est donc nécessaire de justifier en quoi ce maintien dans l’indivision est bénéfique pour les époux et leurs enfants et définir précisément les conditions au cours et en fin d’indivision, afin de limiter au maximum toute source de conflits.

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Ainsi, le maintien dans l’indivision du bien immobilier commun, pour ne pas être un obstacle à l’homologation du juge, devra être justifié par l’intérêt des époux et des éventuels enfants. La convention d’indivision devra en outre être précise quant à la durée de l’indivision et ses modalités.

la question du droit de partage au moment de la vente du bien maintenu en indivision

La liquidation du régime matrimonial a eu lieu au cours des opérations de divorce, mais les époux ont choisi de maintenir conventionnellement un immeuble en indivision, jusqu’à ce qu’il soit vendu. A la vente de cet immeuble, il faut donc partager l’indivision conventionnelle.

Est-il obligatoire de faire un acte de partage du prix ? Le partage est un acte purement consensuel. Le partage amiable n’est assujetti à aucune condition de forme, ainsi la validité d’un partage n’est pas subordonnée à la rédaction d’un écrit.  En outre, le partage peut être conclu par acte sous seing privé. Lorsqu’il est soumis à publicité foncière, il doit être passé par acte notarié, ce que rappelle l’article 835 du Code civil. Cette formalité n’a cependant pour but que d’assurer l’effectivité de la publicité obligatoire, le défaut d’authenticité de l’acte n’affectant pas sa validité

Une absence d’acte de partage a-t-il une influence sur la perception du droit de partage ?

Le droit de partage exigible suite au jugement homologuant la convention sera effectivement assis sur l’actif net abstraction faite de la valeur de l’immeuble faisant l’objet de la convention d’indivision.

En effet « Si des copropriétaires ne partagent qu'une fraction des biens indivis, l'impôt de partage n'est exigible que sur la valeur de cette fraction » (BOI-ENR-PTG-10-10-20130301 § 200).

S’agissant de l’immeuble, le droit de partage est dû, en principe, lorsque dans un acte de vente d’immeuble indivis est constaté le partage du prix entre les vendeurs mais, par mesure de tempérament, l’Administration a décidé de renoncer à sa perception (BOI-ENR-PTG-10-10-20130301 § 65).

Christelle GERIN EPELY notaire à ECULLY à proximité de LYON dans le RHONE pourra vous fournir toutes les informations complémentaires